Как купить квартиру в три раза дешевле рынка? Рассказываем о подвохах и реальных случаях

Продажа жилья по договору пожизненного содержания с иждивением стала все чаще встречаться на рынке недвижимости. А что, это и выгодно и быстро. Так ли это? Будем разбираться. Рассказываем быстро, просто и по делу. В конце сделали реальные подсчеты, чтобы прикинуть выгоду. 

Если вкратце, то по этому договору плательщик ренты обязан периодически выплачивать определенную денежную сумму, обеспечить потребности получателя ренты в питании, одежде, жилище, медицинском уходе и т.п. Конечно, заранее с этими требованиями можно ознакомиться. Как правило, нынешний владелец может внести сюда всё, что угодно. Главное не спугнуть покупателя:) 

Кто продавец? 

Часто, владельцами такого жилья являются пенсионеры, которые (возможно) получили наследство от своих родителей и не находят другого способа им распорядиться, кроме как получить услуги содержания и несущественную плату за жилье (в 2 или 3 раза дешевле цены на рынке).

Также, это могут быть пожилые люди, которые действительно не могут вести быт и ухаживать за собой. Так, в условиях продажи указано, что будущий владелец получит жилье в полное распоряжение в случае смерти нынешнего (но ежемесячно ухаживать и оказывать материальную помощь все же придется). 

Какие могут быть условия? 

Владелец жилья может самостоятельно обдумать условия и нотариально оформить в будущем договоре. Сюда может относиться, например, ежемесячный перевод средств, оплата коммунальных платежей, особенности ухода за пожилым человеком и тп. 

Так, в некоторых объявлениях мы нашли такие пункты, как регулярная смена постельного белья и влажная уборка, доставка продуктов, одежды, медикаментов на определенную сумму, оплата плательщиком ренты ритуальных услуг, предоставление в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (чаще в базовых величинах).

Какие трудности могут возникнуть? 

Учитывая то, что покупатель и продавец - абсолютно незнакомые люди и часто сойтись характерами им бывает сложно, в процессе общения могут возникнуть трудности, недопонимания и ссоры. Часто это приводит к судебным разбирательствам, и как правило, суд на стороне продавца, ведь убедительные доказательства регулярного ухода сложно предоставить. Особенно, если оговоренные действия были описаны в договоре лишь общими фразами.

Что необходимо описать в договоре?

- Какие именно услуги (подробно) и в каком объеме должен предоставлять покупатель (к примеру, режим покупки продуктов (каких именно), медицинское обслуживание, случаи надомного ухода и т.п.).

- Стоимость всего объема такого содержания (при этом минимальная стоимость общего объема содержания в месяц не менее 2-х актуальных базовых величин).

- Возможность (отсутствие возможности) сохранения права владения и пользования продавцом жилым помещением в течении жизни. Получатель ренты может оставить за собой право проживания в квартире, а может, например, по соглашению с плательщиком ренты получить взамен другое жилое помещение для проживания. Иногда, бывает так, что пожилые люди имеют еще одну квартиру, но не имеют родственников: тогда с таким договором можно быть и уверенным в завтрашнем дне, и выгоднее "продать жилье" с гарантиями ухода за собой. 

Реальные случаи объявлений

Конечно, мы изучили парочку игроков рынка. За 15 000 $ продавалась 1-комнатная квартира 30м2. Хозяин - мужчина, 52 года, страдает алкоголизмом. Живет в другой квартире и оставляет за будущими владельцами право въезжать прямо сейчас. Из его условий: ежемесячные 3 базовые величины + оплата коммунальных платежей. 

За 21 000 $ + ежемесячные 5 базовых величин и коммунальные платежи 55-летний мужчина продавал двухкомнатную квартиру 50м2. К договору прибавляется (в случае неспособности самостоятельно вести хозяйство) осуществление ухода за владельцем, покупку и доставку продуктов (за 5 базовых величин), уборку помещений раз в три месяца. 

За такую же сумму + ежемесячные 3 базовые величины и оплату коммуналки продает 45-летний мужчина, который также страдает алкоголизмом. Он не против соседства, и даже будет этому рад.  Если он не сможет сам себя обслуживать, потенциальному хозяину необходимо будет покупать на эту сумму продукты и осуществлять уход.

Если сделать некоторые подсчеты, 3 базовые (это 120 рублей) + коммунальные платежи за двушку (округляя - 80 рублей) = 200 рублей в месяц, 2400 рублей в год и 24 000 рублей за 10 лет. Или примерно 7 300$ получится с этих выплат. + 21 000 $ первоначальной суммы - итого 2-комнатная квартира обойдется до 30 000 $. Это при условии, что покупатель станет полноценным обладателем жилья через 10 лет. 

Что думаете? Стоит ли оно того?

Или все же это как брать "кота в мешке"?